Ostatnio napisałem tu na blogu cyniczny poradnik, jak zostać na własne życzenie niewolnikiem banku. Wpis ten został podlinkowany przez Marcina Samsela w jego wpisie przedstawiającym 15 sposobów na to, by zostać dobrowolnym niewolnikiem. Wspominam o tym dlatego, że Marcin we wpisie i komentarzach pod nim stwierdził, że uważa kredyt hipoteczny za zło i zamiast go zaciągnąć, woli mieszkanie wynajmować, bo ma to dla niego wiele zalet.
Ja nie do końca się z tym zgadzam, intuicyjnie czując, że bardziej jednak opłaca się spłacać kredyt hipoteczny, niż wynajmować mieszkanie… Ale pomyślałem sobie, że może jednak warto się temu zagadnieniu przyjrzeć bliżej, coś spróbować policzyć i zobaczyć?
Zajrzałem więc na Allegro, szukając mieszkań w jednej z dzielnic Warszawy. Znalazłem 28 mieszkań o powierzchni równej 45 m² (zawęziłem zakres do ofert wystawionych w ciągu ostatnich 5 dni, bo inaczej wychodziło mi 100 ofert i myliłem się przy obliczaniu średniej 
), w cenach w zakresie 299-461 000 PLN. Średnia cen ofertowych wyniosła 359 875 PLN, czyli ok. 8 000 PLN/m² mieszkania.
Znalazłem też 13 mieszkań na wynajem (taka sama powierzchnia), wycenionych na 1 500-2 000 PLN miesięcznie (średnio 1 750 PLN miesięcznie).
W ratingu kredytów hipotecznych przygotowanym przez Open Finance, najlepszym wydaje się być kredyt z ING Banku Śląskiego — oprocentowany według stopy WIBOR 6M (w chwili, gdy piszę te słowa, wynosi ona 4,06%), z prowizją w wysokości 2%.
No i podstawiłem te dane wraz ze średnią ceną mieszkania do kalkultora kredytowego Money.pl. I oto jakie wyniki dla rat stałych dostałem:
- dla kredytu na 20 lat — rata 2 591 PLN,
- dla 30 lat — rata 2 171 PLN,
- dla 40 lat — rata 1 995 PLN.
Nawet dla kredytu na 40 lat taniej jest wynająć mieszkanie, niż brać kredyt i kupować własne… Nawet najdroższe mieszkanie z tych, które znalazłem, można byłoby mieć taniej, niż wynosi rata kredytu dla 40-letniego okresu kredytowania…
A więc przyznaję rację Marcinowi — bardziej opłaca się mieszkanie wynajmować… Po raz kolejny przekonałem się o tym, że nie warto tylko słuchać intuicji i przeczuć, tylko trzeba jeszcze zaprząc do roboty kalkulator…
A różnicę między kredytem a kosztem wynajmu można zaoszczędzić i ostatecznie kupić sobie mieszkanie za własne pieniądze.
Dobrze, że ktoś to w końcu policzył. Ale jest zawsze jakieś ale.
Kupując mieszkanie można jeden pokój komuś (znajomemu) wynająć za 800-1000 zł (tyle średnio kosztuje wynajęcie pokoju w zależności od dzielnicy i standardu mieszkania) i spłaca nam 1/3 albo prawie 1/2 raty w zależności za ile wynajmiemy.
Może jeszcze takie obliczenia wziąć pod uwagę?!
Poza tym nie wynajmujemy przeważnie sami mieszkania a przeważnie z kimś mieszkamy więc to też jest podział kosztów wynajmu.
@Marcin: właśnie, tego w ogóle nie uwzględniłem.
@Rado: aby to uwzględnić w obliczeniach, musiałbym założyć, że kupujemy większe mieszkanie.
Albo, dla równowagi, założyć, że wynajmując mieszkanie też możemy podnająć pokój, wtedy spłaca nam to 1/2 – 2/3 opłaty za wynajem.
Nie rozumiem tego, co piszesz o wynajmowaniu sami. Porównuję prosty wariant: mieszkam we własnym na kredyt lub wynajmowanym, bo tylko wtedy porównanie ma sens.
Wszystko ładnie, pięknie tylko wyjaśnij mi proszę kilka rzeczy. Rozumiem, że założyłeś, że wibor będzie na stałym poziomie (całkiem logiczne, wróżką nie jesteś), że cena nieruchomości będzie stała (podobnie jak wcześniej). Jestem jeszcze w stanie zrozumieć, że wziąłeś pod uwagę ceny ofertowe a nie transakcyjne (koszty notarialne i wpisów do hipoteki i tak zjedzą różnicę) i wybrałeś jakąś tam ofertę (LTV 90%? – jak to się ma do najmu to nie rozumiem, ale niech będzie i tak to nic nie zmienia), mimo to i tak nie rozumiem dwóch rzeczy.
Pierwszej, dlaczego porównujesz czynsz najmu (1750 zł) do całej raty kredytu (2590,73 zł), a nie wyłącznie części odsetkowej (1817,37 zł na początku, a zawsze poniżej 1748,22 zł począwszy od 18. miesiąca)? Przecież jak po 5-ciu czy 10-ciu latach sprzedasz chałupę to po spłacie reszty kredytu zostanie właśnie część kapitałowa z tych 5-ciu czy 10-ciu lat (no chyba, że ceny tak spadną, że nie zostanie).
Druga sprawa, dlaczego zakładasz że 2590,73 zł (raty stałe) będzie tyle samo warte dziś, jak i za 10 lat? Rozumiem, że założyłeś, że inflacja będzie na stałym poziomie(?) (skoro wibor jest, a pośrednio inflacja ma na niego wpływ), ale przy dzisiejszym poziomie inflacji (2,7%) 2590,73 zł za dziesięć lat warte będzie ok. 1970,38 zł (2590,73 * (1-0,027)^10). Czynsze najmu miałyby stać w miejscu mimo inflacji na poziomie 2,7% rocznie? Dlaczego?
Możesz mi to wyjaśnić? A może mam popsuty kalkulator?
@depenga: istotnie, wziąłem kredyt z LTV 90%, podczas gdy powinienem wziąć taki z LTV 100%. Kompletnie nie zwróciłem uwagi na tę kolumnę w rankingu. Czyli zatem pierwszy z listy byłby kredyt w PKO BP, łącznie na 7,16%.
I wyniki wychodzą: dla 20 lat – 2 825 PLN, dla 30 lat – 2 433 PLN, dla 40 lat – 2 278 PLN. Jeszcze gorszy wynik.
Wziąłem całą ratę jako koszt mieszkania w mieszkaniu, bo tyle muszę pieniędzy wydać, aby mieć gdzie mieszkać. Tyle pieniędzy muszę zarobić aby potem móc oddać w racie kredytu do banku.
Inflacji nie uwzględniłem z dwóch przyczyn. Po pierwsze, trudno mi zgadywać, ile ona wyniesie. Po drugie, wtedy cała analiza byłaby bardziej kłopotliwa do wykonania (nie wystarczyłoby podstawić dwóch liczb do internetowego kalkulatorka) i dlatego ostatecznie sobie to odpuściłem.
Chętnie zobaczę, jak wyjdzie to, gdy uwzględnimy wszystkie pozostałe czynniki, które będą tu odgrywać rolę:
* koszty transakcji (taksa notarialna, wpisanie do księgi wieczystej, ewentualne dodatkowe koszty kredytu),
* inflacja,
* możliwość zaoszczędzenia różnicy między ratą kredytu a opłatą za wynajem.
Ciekawe, jak wyszłoby to dla kredytów w innych niż złotówki walutach… Ale tu też wchodzi jeszcze dodatkowa niewiadoma, którą trudno prognozować — zmiany kursu walut.
Dla tego poglądowego celu myślę ze pominięcie inflacji ma sens. Albowiem wtedy i koszty najmu i raty będą rosły. poz tym nie znamy przyszłości (tylko ‘analytycy’ ją znają). Inflacja może iść w górę, w dół, nieruchomości wzrosnąć o 500% albo spaść o 90%, możemy wygrać w totka albo stracić pracę.
Chodzi o to, że okres 30-40 lat jest NIE DO PRZEWIDZENIA. Jedyne co będzie pewne to to że będzie trzeba płacić raty. Kiedyś mówiło się, że są 2 nieuniknione rzeczy: śmierć i podatki. Powoli dochodzi trzecia – rata hipoteczna. Podatków można uniknąć ale raty już nie bardzo.
Poza tym dochodzi jeszcze czynsz. Aby mieszkać w mieszkaniu nie tylko trzeba płacić ratę ale i czynsz do spółdzielni. Czy mam rację sądząc że w podanych przez Ciebie kosztach wynajmu czynsz jest już wliczony (zazwyczaj jest)? Jeśli nie to w porządku bo nie zaburza to porównania. A jeśli są to kwoty z czynszem to działa to jeszcze bardziej na niekorzyść kredytu.
Spróbowałem tego samego wyszukiwania na Allegro: Wynajem – warszawa – 43m2. Kilka ogłoszeń nie podaje szczegółów ale jedno było takie „1700 + opłaty licznikowe”. Co sugeruje że czynsz jest już w najmie.
@Sokomaniak: co do inflacji to pominięcie jej nie ma sensu o czym poniżej (mój poprzedni komentarz się nie ukazał, może teraz będzie miał szansę?), w uproszczeniu – przy obecnym poziomie inflacji rata nie wzrośnie, bo wibor będzie stał w miejscu (jeśli wzrośnie przy obecnym poziomie inflacji, to ze względu na inne czynniki). Co do totka i utraty pracy, to jest to czynnik mający wpływ na życie również gdy wynajmujesz mieszkanie. Wahania cen nieruchomości mają również wpływ na cenę najmu (w uproszczeniu – rosną odpowiednio wraz ze wzrostem cen, maleją ze spadkiem), więc argument zbytnio nietrafiony.
Czynsz do spółdzielni nigdy nie był wliczony w mieszkaniach, które wynajmowałem (w skład czynszu wchodzi często opłata za zużytą wodę, ogrzewanie i wywóz śmieci zależny od ilości osób), jeśli jest, wystarczy policzyć go odpowiednio i sprawdzić.
@mgr inż. Krzysztof Lis:
„Czyli zatem pierwszy z listy byłby kredyt w PKO BP, łącznie na 7,16%. I wyniki wychodzą: dla 20 lat – 2 825 PLN, dla 30 lat – 2 433 PLN, dla 40 lat – 2 278 PLN. Jeszcze gorszy wynik.”
Chłopie, jak Ty to liczysz? Kredyt w PKO BP jest tańszy. Dla 20 lat rata wychodzi 2545,79 zł
http://www.money.pl/banki/kalkulatory/kredytowy/?kwota=365273.13&stopa=5.66&okres_rodzaj=lata&okres=20&kapitalizacja=miesieczna&raty=rowne&rwplaty=610+989%2C74&rodsetki=245+716%2C62
359875 zł + 1,5% prowizji za udzielenie kredytu = 365273,13 zł
oprocentowanie kredytu to 5,66%, bo Wibor 3M 3,85% + marża 1,81%
Ale to i tak nie ma żadnego znaczenia, bo uparłeś się, że część kapitałową raty wyrzucasz do śmietnika – nie ma jej, zniknęła, wyparowała: „Wziąłem całą ratę jako koszt mieszkania w mieszkaniu, bo tyle muszę pieniędzy wydać, aby mieć gdzie mieszkać. Tyle pieniędzy muszę zarobić aby potem móc oddać w racie kredytu do banku.”
A jak ja wezmę kredyt inwestycyjny na zakup nieruchomości z rzeczywistym oprocentowaniem poniżej inflacji na 5-10 lat (tak, w euro-socjalizmie są takie, po doliczeniu kosztów kredytu i hipotek tyle wychodzi) zamiast ją dzierżawić, to po 5 latach jestem w plecy, bo mi działki ewidencyjne wyparują, z hukiem w piekielnych czeluściach znikną lub wniebowzięte zostaną, a ubezpieczalnia odpowie, że akurat działania sił piekielnych i niebieskich ubezpieczenie nie obejmuje – no przecie mogłem dzierżawić.
„Inflacji nie uwzględniłem z dwóch przyczyn. Po pierwsze, trudno mi zgadywać, ile ona wyniesie. Po drugie, wtedy cała analiza byłaby bardziej kłopotliwa do wykonania (nie wystarczyłoby podstawić dwóch liczb do internetowego kalkulatorka) i dlatego ostatecznie sobie to odpuściłem.”
Ależ wziąłeś pod uwagę inflację! W wysokości ok. 2,8%. Wziąłeś nawet pod uwagę trend wzrostowy inflacji – wibor to niby skąd się bierze? Sądzisz, że przy inflacji rzędu 20% albo 50% wynosiłby tak jak teraz ok. 4%? Po prostu nie wziąłeś pod uwagę wzrostu cen najmu o wskaźnik inflacji w wysokości 2,8% (przy założeniu że sytuacja społeczno-gospodarcza w ciągu najbliższych 20 lat nie ulegnie zmianie, a ulegnie, ale dopiero za 10 lat ze względu na zmiany demograficzne). Po prostu w swoich obliczeniach porównujesz dwie nieporównywalne wartości – ratę kredytu z inflacją (wkalkulowaną w wibor) i cenę najmu bez inflacji.
„Chętnie zobaczę, jak wyjdzie to, gdy uwzględnimy wszystkie pozostałe czynniki, które będą tu odgrywać rolę:
* koszty transakcji (taksa notarialna, wpisanie do księgi wieczystej, ewentualne dodatkowe koszty kredytu),
* inflacja,
* możliwość zaoszczędzenia różnicy między ratą kredytu a opłatą za wynajem.
Ciekawe, jak wyszłoby to dla kredytów w innych niż złotówki walutach… Ale tu też wchodzi jeszcze dodatkowa niewiadoma, którą trudno prognozować — zmiany kursu walut.”
Nie ma to większego znaczenia. Koszty transakcji już wliczyłeś w różnicę między cenę ofertową a transakcyjną, inflację w wibor, koszt wahań kursu waluty w zakup ubezpieczenia od ryzyka kursowego (to się nazywa opcje walutowe) lub zajęcie przeciwstawnej pozycji bezpośrednio na forexie. Natomiast „oszczędność” czyli „możliwość zaoszczędzenia różnicy między ratą kredytu a opłatą za wynajem” dla analizowanego przez Ciebie przypadku (brak przeprowadzek) po 20. latach wynosi: 58052,18 zł według dzisiejszej wartości pieniądza (20 lat * 12 miesięcy * rata 2545,79 zł vs. 20 lat * 12 miesięcy * czynsz najmu 1750,00 zł waloryzowany corocznie o 2,8% tj. wartość dzisiejszych ~50zł).
Ostatnio poczytałem dyskusję na „rentierze” i nie wiem skąd u ludzi te emocje związane z kredytami i ogólnie z pieniędzmi. Przecież zakup nieruchomości to zwykły projekt. Wymyślasz coś, otwierasz książkę o zarządzaniu projektami, wypełniasz tabelkę, wrzucasz do arkusza kalkulacyjnego i sprawdzasz wynik. Dla tych co się często przeprowadzają kredyt będzie nieopłacalny, dla tych do rzadko wprost przeciwnie. To wszystko.
Czyli, że różnica między wynajmem a kredytem to jakieś 500 zł miesięcznie. IMHO to niezbyt dużo za mieszkanie we mieszkaniu, które można urządzić po swojemu i które staje się własnością po 40 latach.
@depenga: Twój komentarz trafił do moderacji (a ten drugi do spamu)…
Jeśli chodzi o wyniki, masz rację, niepotrzebnie doliczyłem prowizję za udzielenie kredytu do marży i stopy procentowej. Wychodzi kilkadziesiąt PLN taniej, niż dla pierwszego kredytu.
Wziąłem pod uwagę inflację, ale tylko po stronie kredytu. Nie zaś po stronie kosztów wynajmu.
Kosztów transakcji nie wliczyłem. Wziąłem pod uwagę koszty ceny ofertowe zarówno po stronie kupna, jak i wynajmu. Nie widzę powodu, by zakładać, że wynegocjować można tylko upust przy zakupie a przy wynajmie już nie.
Zakup nieruchomości to nie jest zwykły projekt, tylko największy projekt w życiu większości z nas. Oczywiście trzeba go dokładnie przeliczyć, jak wspominasz, ale prawie nikt tego nie robi. Prawie nikt nie zweryfikuje nawet słów doradcy kredytowego, że kredyt z banku A lub B jest dla niego najlepszy.
No i problem w tym, że ludzie biorą się za ten projekt trochę za późno, bo dopiero wtedy, gdy mają potrzebę kupić mieszkanie, a nie kilka lat wcześniej…
@Magdalaena: Nie wiem skąd te 500 zł i 40 lat. Jeśli doliczasz około 250 zł czynszu dla spółdzielni do ok. 250 zł comiesięcznej „nadpłaty” raty kredytu (w stosunku do najmu) to rzeczywiście tyle wyjdzie (58052,18 zł / 20 lat / 12 miesięcy = 241,88 zł miesięcznie), ale dla okresu 20 lat. Jeśli chcesz to policzyć dla 40 lat wówczas wynajmując będziesz stratna.
Jeszcze dodam, że mieszkanie jest Twoją własnością zaraz po podpisaniu aktu notarialnego. Zabezpieczenie długu w postaci obciążenia hipoteki to inna sprawa. Różnica jest dosyć znaczna, szczególnie jeśli wartość mieszkania spadnie, a Ty zechcesz je sprzedać i spłacić kredyt.
@mgr inż. Krzysztof Lis: Jeśli chodzi o negocjacje to nigdy jeszcze nie udało mi się wynegocjować obniżki kwoty najmu. Natomiast cenę nieruchomości owszem. Może słaby negocjator ze mnie, nie mówię że nie. Ciekawe jakie inni ludzie mają doświadczenia w tym względzie.
Co do obliczeń to mało kto je robi, bo to tego potrzebna jest wiedza z matematyki z podstawówki (dodawanie, odejmowanie, mnożenie i dzielenie) i pierwszej klasy szkoły średniej (procent składany), którą można obecnie zdobyć poświęcając jedno lub dwa popołudnia. Trochę za duże wymagania jak na przeciętnego kupującego dom lub mieszkanie. Przecież w tym czasie można zaoszczędzić kupę kasy zjeżdżając pół miasta w poszukiwaniu wypatrzonego kawałka szmaty tańszego o 20 zł niż w innym sklepie (wiem, powtarzam się).
Moim zdaniem nie da sie tego jednoznacznie okreslic co jest lepsze,bo kazdy jest w innej sytuacji i dochodza jeszcze czynniki poza finansowe. Dla jednego bedzie wazniejsze mieszkanie na wlasnym, urzadzenie mieszkania itp. A komus innemu takie rzeczy w ogole sa obojetne.
Dla mojego przypadku, poza PL, w obecnej sytuacji, bardziej oplaca sie wynajmowac. Wynajmujac:
- place mniej wiecej tyle samo, ile wynosilaby czesc odsetkowa raty na poczatku splaty kredytu, gdybym kupila mieszkanie, w ktorym mieszkam.
- nie place dodatkowej oplaty za utrzymanie budynku, ktora teraz placi wlasciciel.
- nie ponosze zadnych kosztow eksploatacyjnych, wszystkie naprawy dokonywane sa na koszt wlasciciela i to znacznie sprawniej, niz ja bym je sobie zorganizowala sama.
- nie zamrazam rownowartosci 20% mieszkania (wplata wlasna przy kredycie), mam te gotowke dostepna i inwestuje ja.
W obecnej sytuacji nie widze zadnego powodu, by zamrazac pieniadze w nieruchomosci. Wynajmowane mieszkanie jest nieumeblowane, wiec i tak mam je urzadzone tak jak mi odpowiada, oczywiscie poza lazienka i kuchnia. Ale szczerze mowiac nie robi mi to wiekszej roznicy jakie sa kafelki na scianie. Tak dlugo jak wszystko dziala, jestem zadowolona.
W przeszlosci splacilam juz jeden kredyt hipoteczny i mam drugi pod inwestycje, wiec wiem jak to jest byc z drugiej strony. Dzieki temu, ze pierwsze mieszkanie kupilam na kredyt i splacilam je bardzo szybko, a potem sprzedalam na szczycie banki, zarobilam co swoje. Przeszlam tez przez proces wykanczania dwoch mieszkan, meblowania itp, wiec zapewne spelnilam sie juz w tym i nie odczuwam potrzeby robienia tego po raz kolejny.
Zawsze powtarzam, ze wszystko jest dla ludzi, trzeba tylko umiec z tego korzystac. Jesli dla kogos kredyt jest wyjsciem, to niech bierze kredyt.