Ile wart jest ład przestrzenny?
Mamy w Polsce bardzo restrykcyjne przepisy budowlane, pozwalające mocno ograniczać wolność do budowania na własnej działce tego, co nam się podoba.
Te przepisy przyjmują formę decyzji o warunkach zabudowy, odnoszących się do istniejących budynków w okolicy, albo miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Celem ograniczania możliwości budowy co się komu podoba jest zachowanie ładu przestrzennego. Ale czy rzeczywiście warto?
Zacznijmy od tego, czym w ogóle jest ład przestrzenny. Definicja na Wikipedii jest dla mnie osobiście bezwartościowa. Moim zdaniem ład przestrzenny, tak samo jak i komfort cieplny, każdy z nas definiuje na swój własny sposób.
Dla mnie ład przestrzenny to brak fermy drobiu czy betoniarni na osiedlu domków jednorodzinnych. Dla kogoś innego — okolica pełna niedużych domków o podobnym kształcie i kolorze.
Rzeczywiście, jako właściciel działki budowlanej, na której planuję mieć dom, nie chciałbym, by po kilku latach od jego budowy obok powstała dyskoteka, albo ubojnia. Wydzielanie stref przeznaczonych pod zabudowę mieszkalną, usługową, czy przemysłową, jest jak najbardziej rozsądne.
Nie chciałbym też, by obok mojego domu jednorodzinnego powstał czteropiętrowy blok.
Ale czy oznacza to, że w planie zagospodarowania przestrzennego musi być zapis, że dom może mieć jedynie 2 kondygnacje? A jeśli chciałbym domek niewysoki (z poddaszem użytkowym) i piwnicą? Czemu go mieć nie mogę?
Wielu jest ludzi, którym zależy na ładzie przestrzennym. Dla mnie ważniejsza jest jednak wolność do budowania sobie na działce tego, na co mam ochotę, o ile nie przeszkadza to sąsiadowi. Bo jasne, że gdy zacienię mu pół działki dużym domem, albo będę hałasować za płotem, to będę naruszać jego wolności i prawa.
Z całą pewnością nie musi to wymagać bardzo restrykcyjnych planów zagospodarowania, których efekty mogą wyglądać tak:
Osiedle domków na przedmieściach Meksyku. Ład przestrzenny jak spod sztancy.
To akurat przykład z Meksyku (foto: Oscar Ruiz, National Geographic), ale podobne efekty ma działalność tzw. Homeowners’ Associations (HOA), czyli stowarzyszeń mieszkańców na przedmieściach w USA. HOA mogą ograniczać nie tylko kolor elewacji i firanek w domu na konkretnym osiedlu, ale także wymagać by trawa była przycinana do określonej długości.
Choć z drugiej strony to niezłe rozwiązanie. Z pewnością ci, którym tak bliski jest ład przestrzenny (wolność do oglądania ładnej okolicy), dobrze by się czuli na osiedlach zarządzanych przez HOA.
W idealnym świecie byłyby tereny objęte restrykcjami (dla osób pragnących wolności do ładnych widoków) i wolne od nich (dla osób pragnących wolności budowania co im się podoba). A tymczasem mamy przepisy, które nie satysfakcjonują ani jednej, ani drugiej grupy.
No cóż, to też w pewnym sensie jest sprawiedliwość…
12.09.2013 r. 14:05 |
Nie zgodzę się ze stwierdzeniem, iż w Polsce są restrykcyjne przepisy budowlane. Są bardzo liberalne, aż za bardzo… Problemem są nie wymagania architektoniczne (które są de facto symboliczne w porównaniu z wymaganiami na Zachodzie), ale rozbuchana biurokracja, przez co uzyskanie PNB jest bardzo czasochłonne.
W krajach, gdzie planowanie przestrzenne stoi na wysokim poziomie (a więc nie w Polsce, niestety) jak najbardziej każdy może budować sobie co tylko chce. Jest tylko jeden szczegół – powinien robić to tam, gdzie jest to stosowne.
Dlatego jeżeli ktoś pragnie mieć parterowy dom z poddaszem, to kupuje działkę tam, gdzie lokalny plan zagospodarowania na to pozwala i okoliczne budynki są utrzymane w podobnym stylu.
Jeżeli komuś marzy się piętrowa willa z potrójnym garażem, to wybiera parcelę w okolicy, w której króluje taka zabudowa i pozwalają na to lokalne przepisy. Wtedy i wilk jest syty, i owca cała – inwestor ma to, co chciał, a sąsiedzi mieszkają w spójnej, schludnej okolicy.
Czymże różni się budowa 4-piętrowego bloku od budowy piętrowego domu w okolicy zabudowanej niskimi domami parterowymi? Moim zdaniem – niczym. Jedno i drugie zwyczajnie nie pasuje do lokalnej zabudowy.
Pójdę dalej i zapytam: czy budowa bloku na osiedlu domków różni się zbytnio od budowy tam ubojni? Niezbyt… Jedno i drugie powoduje negatywne wrażenia u mieszkańców. Różni się tylko rodzaj wrażeń – jedno to wrażenia słuchowe i zapachowe, a drugie to wrażenia wizualne, estetyczne. Ale to nadal negatywne wrażenia!
Autor notki zauważył, że wielu jest ludzi, którym zależy na encyklopedycznym „ładzie przestrzennym”. Proszę tych ludzi przełożyć na potencjalnych nabywców domu/działki w danej okolicy. Ci ludzie na starcie odpadają, bo okolica im się zwyczajnie nie podoba. Tych ludzi będzie coraz więcej – Polacy coraz więcej podróżują i widzą jak wygląda świat – chcą tego samego u siebie.
O kosztach związanych z budowaniem się tam, gdzie tylko posiada się kawałek pola można napisać rozprawę doktorską. Wszyscy te koszty ponosimy i będziemy ponosić je coraz wyższe. Obecne zobowiązania gmin (wszelka infrastruktura i jej utrzymanie) są często wielokrotnie większe niż ich budżety i to tylko z tytułu budowania się gdzie popadnie.
Nie liczmy na to, że rozrzucone po polu budownictwo będzie miało (nawet za 50 lat) asfaltowe, zawsze odśnieżone drogi, chodniki, kanalizację i media takie jak szybki internet czy telewizja kablowa – koszty tego są tak gigantyczne, że przewyższają koszt budowy obsługiwanego budynku. Nie stać na to nawet bogatego Zachodu. Musielibyśmy być drugim Kuwejtem, a tak nigdy nie będzie…
12.09.2013 r. 15:05 |
@michał: nie miałem na myśli jedynie ograniczeń w budowaniu co mi się podoba, ale także te najróżniejsze wymogi dotyczące papierologii.
Nie widzę powodu, dla którego dla domu jednorodzinnego musiał być wykonany projekt przez architekta i konstruktora, do tego projekty instalacji branżowych, do tego wszystko na mapce wykonanej przez geodetę, wraz z projektem zagospodarowania działki.
Ta cała zbędna (w mojej ocenie) papierologia kosztuje, a nie przynosi żadnych korzyści nikomu, poza pracownikami zainteresowanych branż.
Co do ładu przestrzennego, rzeczywiście świetnym rozwiązaniem tego problemu byłoby stworzenie planów zagospodarowania przestrzennego dla całego kraju. I wtedy byłby to kolejny czynnik, który bralibyśmy pod uwagę kupując działkę. Jednocześnie nie ryzykowalibyśmy tego, że obok domku jednorodzinnego, za płotem, powstanie 4-piętrowy blok mieszkalny, który zacieni całą działkę.
Tylko te zapisy też muszą być z sensem. Jeśli więc zależy nam na niskiej zabudowie, niech będzie wymóg maksymalnej wysokości domu, a nie bezsensowny zapis o liczbie kondygnacji. Dlaczego mam nie mieć możliwości budowy domu z parterem, piwnicą i poddaszem, jeśli celem wprowadzenia ograniczeń jest po prostu budowa niewysokich domów? Tego nie mogę pojąć.
No i ostatnia rzecz — odpuśćmy sobie te socjalistyczne bajania, że gmina ma zapewnić każdemu wodę z wodociągu, asfalt pod domem, kanalizację, odbiór śmieci i gimbusa do szkoły. Niech jasne będzie, że koszty podłączenia domu do sieci wodociągowej, gazowej, energetycznej — ponosi wyłącznie inwestor. I że jak chce budować sobie gospodarstwo w środku pola, kilometr od najbliższej drogi, to powinien się nastawić na odnawialne źródła prądu, bo wyjdzie to taniej, niż podciągnięcie słupów i kabla… 😉
12.09.2013 r. 21:08 |
Fakt, jest sporo bezsensownych wymogów. Projekty branżowe dla domów są bez sensu, bo nikt nigdy nie wykonał jeszcze wg nich żadnej instalacji 😀
Co do piwnicy, to faktycznie jest to jakieś kuriozum, przecież klasyczna piwnica jest niewidoczna. O ile suterynę mogę jeszcze zrozumieć (implikuje wysoki parter i obecność okien przy gruncie), to piwnicy chyba nie zdołam…
Odnośnie socjalizmu – trudno się nie zgodzić. Sam uważam, że im go mniej, tym lepiej.
Natomiast pewien interwencjonizm państwowy jest tu niestety niezbędny. Obecna dzisiaj na tym polu anarchia zawiodła…
Ciężko nazwać np. miasto po prostu terenem złożonym z działek, gdzie każdy robi co chce, byle na swoim. To „żywy” organizm, pełen różnych zależności. Kiedyś miasto miało właścicieli, którzy o nie dbali. Dlaczego teraz zarządca miast nie robi tego samego?
Np. w USA (ale też w Europie) miasto wykupuje pola wokół siebie po cenie gruntów rolnych w niezbędnej ilości, przeprowadza reparcelację, tworzy optymalną siatkę dróg i chodników, infrastrukturę (kanalizacja, wodociąg, prąd, kanalizacja deszczowa a nawet zbiorniki retencyjne i infrastruktura przeciwpowodziowa!), następnie sprzedaje powstałe w ten sposób i uzbrojone działki po cenach działek budowlanych. W ten sposób miastu zwracają się poniesione koszty. Na osiedlach plan przewiduje też szkoły czy tereny pod handel.
Dzieci zabiera wtedy spod domu autobus szkolny, a do sklepu czy innego miejsca mamy 10 minut (w USA samochodem, w Europie pieszo). Drogi są zawsze odśnieżone, dostępne jest wszelkiego rodzaju uzbrojenie. Lokalna władza ponosi niskie koszty utrzymania tego wszystkiego, a my płacimy z tego tytuły mniejsze podatki. Żyć nie umierać! Gdyby takie działki były dostępne i w Polsce, to na pewno wielu by się na nie decydowało!
Do czego zmierzam – obecnie inwestor nawet jeśli będzie chciał, to nie będzie w stanie pobudować się tam, gdzie będzie to najkorzystniejsze – takie miejsca po prostu nie istnieją lub są bardzo rzadkie. Działki rolne mają takie lokalizacje, rozmiary i kształty, że bez kompletnego rozmontowania ich granic i wytyczenia ich na nowo ciężko cokolwiek tam sensownie zlokalizować. Dlatego do budowy wybiera się, często z musu, odległe lokalizacje.
A polskie MPZP są takie, że dopuszczają zabudowę na terenach zalewowych, a jeśli nie dopuszczają, to decyzję łatwo uchylić. Tereny pod zabudowę nie są wybierane logicznie, ale namalowane na mapce często poprzez pociągnięcie kolorem wzdłuż wszystkich dróg w okolicy, potem opisanie w legendzie tego koloru jako „zabudowa mieszkalna”. Powstaje ogromny pusty kwadrat otoczony drogą i domami. Potem gmina, która ma ledwo 2000 mieszkańców i obszar sporego miasta okazuje się mieć zabudowę WSZĘDZIE.