Jeśli planujesz kupno mieszkania, z pewnością śledzisz zmiany cen mieszkań. I z wypiekami na twarzy oczekujesz kolejnych analiz przyszłych trendów cen mieszkań. I zapewne masz mętlik w głowie, czytając kolejny, sprzeczny z poprzednimi artykuł w gazecie.

O zjawisku tym można dziś przeczytać na portalu gazeta.pl w artykule Huśtawka na rynku nieruchomości. Poniżej jest tylko kilka, wynotowanych z artykułu, doniesień prasowych dotyczących cen nieruchomości.

• 8. maja – do końca roku ceny w Poznaniu wzrosną o 5-7%,
• 12. maja – ceny mieszkań powinny spadać, choć oferty deweloperów nie zmieniają się,
• 15. maja – w największych miastach Polski mieszkania już tanieją, o ok. 1% miesięcznie,
• 19. maja – rynek mieszkań w Krakowie i Łodzi się załamie (mieszkania mocno stanieją),
• końcówka maja – na inwestowaniu w mieszkania w ciągu 2 lat można zarobić nawet 35%!,
• 4. czerwca – 30% nowych mieszkań nie znajduje nabywców, ceny będą spadać.

O czym to wszystko świadczy?

Po pierwsze o tym, że cena mieszkania jest mocno oderwana od jego wartości. Koszt wybudowania mieszkania jest znacznie niższy, niż jego ostateczna cena. Co stanowi różnicę? Zarobek dewelopera. Koszt budowy metra kwadratowego mieszkań w bloku zmienia się stosunkowo powoli. Na ten koszt składają się ceny materiałów budowlanych i wynagrodzenia w sektorze budowlanym. Te rosną, ale w przypadku dużych budów mieszkaniowych jest to znacznie mniej odczuwalne, niż w przypadku budownictwa jednorodzinnego. Prężny deweloper cegłę kupuje u producenta zamiast w hurtowni, ma własną ekipę i z wzrostami kosztów radzi sobie lepiej.

Po drugie o tym, że i na rynku finansowym jest sporo zawieruchy. Ceny rosły, bo nagle się okazało, że kredyty mogą być relatywnie tanie. Że większość rodzin może wziąć kredyt na 30-45 lat i kupić za niego mieszkanie albo spróbować zbudować dom. Na rynku było więcej pieniędzy, to i ceny wzrosły — to działanie naturalnego dla gospodarki rynkowej mechanizmu niewidzialnej ręki budującej równowagę między popytem a podażą. Gdy kredyty wzięli wszyscy, którzy mogli, okazało się, że nie ma komu kupować drogich mieszkań. Zmiana stóp procentowych, wartości złotówki czy powolny wzrost płac, udostępnianie kredytów w coraz to nowych walutach (jak np. kredyty w jenach japońskich (JPY)) i nowe sposoby ich zdobywania (np. tzw. aukcje kredytowe) — one wszystkie wpływają na to, jaką ludzie mają zdolność kredytową a więc wpływają na popyt na mieszkania.

Po trzecie o tym, że analizy i przewidywania tego typu są trudne i często mijają się z prawdą.

Czwarty wniosek jest najważniejszy — kupując mieszkanie nie należy wyłączać myślenia!